경제적인 약자인 임차인에게는 전재산과 다름 없는 전세 보증금을 떼이는 경우가 많이 발생하고 나아가 사회적 문제까지 야기되게 되었습니다. 이에 정부는 1981년에 임대차보호법을 제정하고 83년 4차에 걸쳐 현실에 맞게 새로운 내용을 보완ㆍ수정하여 현재에 이르게 되었습니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부가 주거용인 건물ㆍ근린상가 또는 근린주택, 즉 일부라도 주거생활을 할 수 있는 경우라면 해당됩니다.

공부상(허가 또는 무허가 건축물 관리대장)에는 창고나 공장용지로 되어 있어도 사실상 주거용도에 사용하면 이 법에 해당됩니다.

- 전세(전세권자) : 도시에서 행하여 온 우리나라 고유의 부동산 임대차의 한 형태로서, 임대차와 이자부 소비대차가 결합한 혼합계약의 일종으로 전세금은 그 부동산 시가의 60-70%에 해당하는 금액으로 일시에 교부되고 계약종료시 전세 임차인은 이를 반환받습니다. 전세금의 이자는 차임과 상계합니다.

- 전세권 : 우리나라만 있는 고유의 물건으로 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용 수익 하는 용익물권입니다. 전세권이 경매로 소멸하면 전세권자는 목적 부동산으로부터 전세금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

- 임대차 : 임대인과 임차인이 목적 부동산을 사용수익할 것을 약정하고 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약, 임대차 기간은 20년을 넘지 못합니다. 주거를 목적으로 한다고 하더라도 호텔ㆍ여관의 임 대차 또는 1~
2개월 정도 단기간의 명백한 일시 사용을 위한 임대차는 이 법의 보호를 받지 못합니다.

1) 원칙적으로 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용하고 있다. 따라서 공부상(등기부,건축물관리대장)에 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 사회통념상 주거용 건물로 충분한 요건을 구비하고 있으면 법의 적용대상이 된다.

2) 관할구청등으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이거나 준공검사의 필하지 않은 건물도 법의 적용대상이 되기 때문에 상기의 건물에 임대차계약을 한 임차인도 보호를 받을 수 있다.

3) 준공검사를 받았으나 아직 소유권 보존등기를 하지않은 상태의 주택도 적용된다. 즉 미등기 건물에 임대차 계약을 한 경우에도 적용 대상이 되기 때문에 주택 신축자는 얼마든지 임대차 계약을 체결할 수 있다.

4) 임차주택의 전부가 주거용일 때만 적용되는 것이 아니고 일부는 주거용을 사용하고 있어면서 그외는 비주거용으로 사용될 때도 적용된다. 다만 비주거용의 면적이 전체면적의 1/2를 넘어선 안 된다.

5) 주택임차인이 법인인 경우에는 이 법이 적용되지 않는다.
왜냐면 주택임대차보호법의 제정 취지가 무주택서민의 주거안정을 위한 것이기 때문에 법인까지 보호하게 된다면 입법 목적에 어긋나기 때문이다. 그러나 외국인은 보호대상이 된다. 출입국관리법 제31조 및 제36조에 의하면 국내에 90일을 초과하여 체류하는 외국인은 외국인등록을 해야 하고 체류지를 변경한 때도 신체류지에 전입신고를 해야 된다고 규정하고 있기 때문에 외국인은 주민신고를 하는 대신 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 비로소 임차인의 대항조건인 주민등록을 마쳤다고 보기 때문에 가능하다.

6) 주거용건물인지의 여부판단시점은 계약체결시로 보기 때문에 계약일 현재 주거용 건물을 임대기간중 그 일부를 전체면적 1/2범위내에서 비주거용으로 개조한 경우는 법의 적용대상이 되나, 당초 비주거용인 건물을 임대인의 승낙없이 임대기간 중 일부 또는 전부를 주거용으로 사용한다면 이 법의 보호를 받지 못 한다.

- 임차인은 기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리 (대항력과 우선 변제권)를 계속적으로 유지하게 돼 나중에 경매되었을 때 낙찰자나 배당을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.




- 임대인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에, 임차인은 기간만료 1달 전까지 상대방에게 계약갱신을 하지 않겠다거나 보증금을 올리는 등 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조 1항). 이 때의 임대차 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다(2항).
단, 2번의 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 이 묵시의 갱신이 적용되지 않아 기간이 끝나면 더 이상 연장되지 않는다 (3항).

- 임대인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에, 임차인은 기간만료 1달 전까지 상대방에게 계약갱신을 하지 않겠다거나 보증금을 올리는 등 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조 1항). 이 때의 임대차 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다(2항). 단, 2번의 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 이 묵시의 갱신이 적용되지 않아 기간이 끝나면 더 이상 연장되지 않는다 (3항).

- 묵시의 갱신이 되었을 때는 제4조 1항의 최단기간 규정(기간의 정함이 없을 때는 그 기간을 2년으로 본다)에 따라 2년 자동연장된 것으로 본다. 따라서 종전에 3년 계약했더라도 묵시의 갱신이 되면 2년 자동 연장된 것으로 보게 된다.

- 묵시의 갱신으로 임대차가 연장된 경우라도 2년을 무조건 살아야 하는 것은 아니다. 임차인이 필요하면 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지되고 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다. 개정된 주택임대차보호법에서는 계약해지 효력 발생 시기가 1개월에서 3개월로 늘어났다. 그러나 임대인은 2년 이내에 임차인을 임의로 내보낼 수 없다.

- 세입자가 집주인을 상대로 보증금반환소송을 낼 경우 소액사건 심판에 준용해 처리토록 하였다. 즉 소장이 접수되면 지체없이 피고(집주인)에게 송달되고 동시에 재판기일이 지정된다.

- 소액사건 심판의 경우 1회 재판으로 심리와 판결이 마무리된다. 종전에는 전세금반환소송이 4-6개월 가량 소요되었으나 소액심판사건으로 처리하면2-3개월 이내에 마무리될 수 있도록 했고 법률지식이 부족한 임차인을 위해서 법원이 직권 증거 조사 등을 통해 법률적 도움을 줄 수 있게 되었다.

- 현행법은 주택임대차 기간을 당사자간에 2년미만으로 계약해도 2년으로 간주했으나 개정안은 임차인이 희망하면 2년미만 계약도 가능하도록 법제화했다.

- 예전에도 임대차보호법 해석을 할 때는 세입자는 2년미만 계약을 가능하도록 판례화되어 있었으므로 이번 개정은 명문화했다는데 의의가 있다고 볼 수 있다.

- 집주인이 전세금을 되돌려주지않아 세입자가 전세금 반환소송에서 이겼는데도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 강제임의경매를 신청해서 전세금을 받아야 하는데 이 경우 이제까지는 경매를 하려면 집을 비워줘야 경매진행이 가능했다.

- 집을 비워주면 세입자의 우선변제권이 인정되지 않아서 소송에서 승소했더라도 경매를 진행하지 못하는 경우가 발생했었으나 개정안에서는 세입자가 집을 비워주지않은 상태에서 경매를 진행할 수 있도록하여 실질적인 세입자보호가 된 셈이다.

2) 관할구청등으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이거나 준공검사의 필하지 않은 건물도 법의 적용대상이 되기 때문에 상기의 건물에 임대차계약을 한 임차인도 보호를 받을 수 있다.

3) 준공검사를 받았으나 아직 소유권 보존등기를 하지않은 상태의 주택도 적용된다. 즉 미등기 건물에 임대차 계약을 한 경우에도 적용 대상이 되기 때문에 주택 신축자는 얼마든지 임대차 계약을 체결할 수 있다.

4) 임차주택의 전부가 주거용일 때만 적용되는 것이 아니고 일부는 주거용을 사용하고 있어면서 그외는 비주거용으로 사용될 때도 적용된다. 다만 비주거용의 면적이 전체면적의 1/2를 넘어선 안 된다.

5) 주택임차인이 법인인 경우에는 이 법이 적용되지 않는다.
왜냐면 주택임대차보호법의 제정 취지가 무주택서민의 주거안정을 위한 것이기 때문에 법인까지 보호하게 된다면 입법 목적에 어긋나기 때문이다. 그러나 외국인은 보호대상이 된다. 출입국관리법 제31조 및 제36조에 의하면 국내에 90일을 초과하여 체류하는 외국인은 외국인등록을 해야 하고 체류지를 변경한 때도 신체류지에 전입신고를 해야 된다고 규정하고 있기 때문에 외국인은 주민신고를 하는 대신 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 비로소 임차인의 대항조건인 주민등록을 마쳤다고 보기 때문에 가능하다.

6) 주거용건물인지의 여부판단시점은 계약체결시로 보기 때문에 계약일 현재 주거용 건물을 임대기간중 그 일부를 전체면적 1/2범위내에서 비주거용으로 개조한 경우는 법의 적용대상이 되나, 당초 비주거용인 건물을 임대인의 승낙없이 임대기간 중 일부 또는 전부를 주거용으로 사용한다면 이 법의 보호를 받지 못 한다.

▒ 급히 이사가야 할 경우
- 주인에게 요청해 임차권등기를 해두고 이사간다. 99년3월1일 이후 임차권등기를 하면 나중에 주인이나 경매를 통해 보증금을 받을 때까지 기존에 갖고 있던 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지된다.
- 주인이 등기를 해주지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청한다. 1, 2주내 등기가 된 뒤 이사한다.

▒ 급히 이사가지 않아도 된다면
- 보증금을 돌려주기 어렵게 된 주인의 입장도 이해하여 대화로 문제를 해결하도록 최대한 노력한다. 즉 보증금을 내려 다른 임차인을 조속히 구하도록 하거나 정부의 보증금반환대출을 이용하게 하는 것이 좋다. 굳이 이사갈 필요가 없으면 고통을 나누는 차원에서 1,2년정도 더 살면서 경제상황이 호전되기를 기다려 보는 것도 방법이 될수 있다.
- 집주인이 납득할만한 조치를 취하지 않아 더이상 주인으로부터는 보증금 받기가 어렵게 되었다고 판단되면 다음과 같이 경매절차를 밟는다.

1) 먼저 주인의 부동산에 대해 법원에 가압류를 신청한다.
2) 임대보증금 반환소송을 한다. 보증금 반환소송은 신속히 처리되도록 법이 개정되었다.
예전보다 기간이 절반으로 줄어들긴 했으나 약2,3달이 소요된다. 소송대신 법원에 민사조정을 신청하면 1,2주안에 결정이 나고 조정은 확정판결과 같은 효력이 있어 지정된 기일까지 보증금을 돌려받지 못하면 집주인의 재산에 대해 곧바로 경매신청을 할 수 있다.
3) 소송에서 승소하거나 민사조정 기간이 지나도록 보증금을 못받으면 법원에 가압류한 주택을 경매 신청한다. 이때 그 집에 계속 살면서 경매를 진행해도 되고, 이사가려면 임차권등기를 하고 가면 된다. 경매는 신청에서 배당까지 유찰횟수에 따라 보통 1년~1년반 이상이 소요된다.

지급명령신청은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 지급명령 신청서를 작성하여 제출하면 됩니다. 이와 함께 자신의 주장을 뒷받침하는 소명자료를 첨부하여야 합니다. 그리고 지급명령 신청서에는 소장에 첨부할 인지의 반액을 붙이고 송달료를 납부하여야 합니다. 법원은 지급명령 신청에 대해서는 서면심리하여 지급명령을 내릴 것인지를 결정합니다. 보통 법원은 신청한 대로 지급명령을 발하며, 당사자 쌍방에게 이를 송달합니다.

지급명령이 내려졌는데도 임대인이.지급명령이 송달된 날로부터 2주일 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되면서 판결과 같은 효력을 가지게 되어 강제집행을 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 이의신청을 하면 보통의 소송으로 전환되며, 지급명령을 신청한 때에 소의 제기가 있는 것으로 보게 됩니다.

이것은 집주인이 임차인에게 언제까지 보증금을 돌려주기로 약속하고 어음을 발행해 이를 공증받는 것입니다.
공증은 법률행위의 당사자가 작성한 문서에 대해 공증인들이 공적인 증거능력을 인정해 주는 것입니다. 만약 약속어음 공증을 해 주고도 집주인이 어음에 적힌 기간 안에 돈을 돌려주지 않을 경우, 세입자는 공증인 사무실에서 집행문을 받아 압류나 경매등 강제집행을 할 수 있습니다.
공증업무는 합동법률사무소나 법무법인에서 취급하며, 집주인과 세입자가 함께 가서 약속어음을 작성한 뒤 이를 공증받으면 됩니다. 이 때 도장과 신분증은 반드시 준비하여야 합니다. 공증비용은 전세금이 1천 5백만원인 경우 4만 4천원 정도로 비용이 저렴합니다.

그러나 임차인이 임차주택에 대한 점유를 상실하면, 그 동안 확보해 두었던 대항력과 우선 변제권을 모두 상실하게 되므로 임차인으로서는 결코 보증금을 반환받기 전에 주택명도 의무를 이행해 줄 수 없습니다. 특히 주택을 명도해 주게 되면, 임차인이 신청한 강제경매 절차에서도 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.

또한 임차인이 주택을 명도할 의무에 대해 '이행의 제공'을 하려면, 원칙적으로 임대인에게 미리 이사 날짜를 통지하고 짐을 싸서 집밖에 옮겨 놓든지 해야 합니다.
그러나 임대인이 아예 보증금을 돌려줄 생각이 없는 경우에도 이렇게 짐을 싸서 집밖에 옮겨 놓아야 한다면 그것은 지나치게 임차인에게만 불리한 일입니다. 그래서 최근 법원에서도 '경매절차에서 전세금을 돌려 받으면 즉시 집을 비워 주겠다'라는 내용의 내용증명을 법원에 제출한 것을 민사소송법상의 '이행의 제공'으로 보아 경매개시 결정을 한 예가 있습니다.

물론 아직까지는 이것을 법원의 최종적이거나 확고한 입장으로 볼 수는 없습니다. 그런데 개정 주택임대차 보호법에서는 임대차 보증금 반환채권에 근거하여 판결 등의 채무 명의를 얻어 강제집행 신청을 하는 경우에는 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 보지 않도록 하였습니다. 즉 이제는 집을 비워주지 않더라도 강제경매를 신청할 수 있는 길이 트인 것입니다.

따라서,목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것이 많은 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 하자로 임차인의 사용수익을 방해할 정도에 이르지 않는다면 임차인이 그 수선의무를 부담해야 할 것이나, 이와 달리 그 하자가 임차인으로 하여금 목적물을 사용수익할 수 없게 할 정도라면 이때는 마땅히 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

또한 임대인의 수선의무는 당사자간 특약에 의해 면제되는 것으로 정할 수 있으나 그러한 특약에서 수선의무 범위를 구체적으로 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면제 받는 것은 일상적으로 생길 수 있는 파손과 같이 소규모 하자를 수선하는데 한정될 것이고 그 밖에 대규모 파손이나 건물의 주요 구성부분에 관한 하자, 혹은 기본설비 교체 등과 같은 대수선은 비록 특약이 있더라도 여전히 임대인이 수선의무를 부담해야 한다는 것이 대법원의 판례이다.

(2) 임대차계약을 해지할 경우 임대인은 계약만료 6개월전까지 계약해지의사를 임차인에게 통지해야 하며 만약 그 의사를 통지하지 않은 경우는 그 기간이 만료된 때부터 종전 임대차계약조건과동일하게 2년간 다시 임대차한 것으로 본다.

(3) 임대차계약기간을 2년으로 정함은 강행규정이나, 만약 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 또는 기타의 임차인의무를 위반한 때에는 보호받지 못한다.

(4) 2년의 임대차계약기간을 정한 것은 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 목적이기 때문에 만약 임차인이 2년미만의 임대차기간을 정하고자 할 때는 얼마든지 가능하다.

(5) 임대차계약기간이 만료되어 보증금을 인상할 경우 임차주택에 설정된 근저당권자와의 관계가 얽매이게 되는 데, 이 때 임차주택이 경매에 넘어갈 경우 인상전의 임차보증금은 근저당권 설정보다 앞서기 때문에 대항 및 배당요구가 가능하나, 인상후의 임대보증금은 근저당권 설정보다 뒤지기 때문에 경락인에게 대항할 수 없으며, 저당권자에게 우선하여 배당받을 수 없고 다만 후순위권리자 및 기타 일반채권자에 대해서만 우선할 뿐이다. 왜냐면 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수 없기 때문에 인상된 임대보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익이 보호받지 못하기 때문이다.

즉, 대항력의 진정한 효력발생시기는 인도와 전입신고를 한 날이 아니라 그 다음날이라는 것이다. 따라서, 임차인이 주택의 인도를 받아 입주를 하였으나 아직 주민등록의 이전 절차를 마치지 못한 경우라든지 혹은 현거주자의 사정이나 주택수리등의 관계로 인해 일시적으로 주택의 인도를 받지 못하고 다만 주민등록의 이전 철자만 종료한 때와 같은 경우에는 모두가 임차권의 대항요건을 구비하였다고 볼수 없기 때문에 대항력이 없는 것이다.

예를 들어 설명하자면, 전세계약을 하여 99.1.1일자로 주택을 인도받았고 1주일 뒤 99.1.8일자로 동사무소에 전입신고를 하였다면 대항력 발생일은 바로 99.1.9일인 것이다. 반대로 전입신고는 99.1.1 주택인도는 99.1.8일자라도 대항력은 99.1.9일자로 발생한 것이다.
그런데, 여기서 주지해야 할 사항은 주택인도와 전입신고의 사이에 근저당이 설정되어 있다면 문제가 된다. 근저당 설정일이 99.1.3 이라면 대항력 발생일이 99.1.9이므로 근저당일보다 후순위가 되어 경매배당에서 뒤지게 된다.
자!! 전세계약을 하여 이사를 하였다면 동사무소가 쉬지 않는 한 지금 당장 가서 전입신고를 합시다.

2) 대항력의 시기는 주택인도와 주민등록이 모두 갖춘날이 아니라 그 다음날로부터 적용된다. 하지만 임차인이 대항요건을 구비하기 전에 가등기,가처분,가압류,근저당권 설정등기가 되어 있으면 후일 임차인에게 예기치 못할 피해를 초래 할 런지 모른다.

3) 임차인이 가족과 함께 입주하여 거주하면서 임차인 자신은 부득이 전입신고를 하지않고 그 가족만이 전입신고를 하고 있는 경우에도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 보기 때문에 법의 보호대상이 되며, 또한 임차인과 그 가족 모두가 거주하면서 전입신고를 해놓고 있다가 임차인만이 주민등록을 옮겨 갈 때도 가능하다.

4) 임차인이 점유보조자를 통해 점유하고 있는 경우에도 당해 법이 적용된다. 점유보조자란 가사상,영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건을 사실적으로 지배하는 자를 말하는 것으로예컨데 미성년자가 자취를 하기위해 자신의 부친명의로 임대차계약을 맺고 점유와 전입신고가 되어 있는 경우에는 미성년자는 자신 부친의 점유보조자가 되어 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문이다.

5) 임차인이 자신의 실수로 전입신고때 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 다른 지번에 주민등록을 한 경우 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문에 보호를 받을 수 없다. 또한 임차주택의 실제표시가 건축물관리대장등 공부와 다른 경우, 지번 다음에 주택의 명칭과 동,호수를 기재하도록 규정하고 있는 공동주택 경우 주민등록상에 동,호수 표시가 기재되지 않은 경우는 적용이 되지않는다. 그러나, 공무원의 실수로 인해 주민등록부가 잘못 작성한 경우는 그 책임소재가 공무원에 있기 때문에 보호를 받을 수 있다.

6) 대항요건은 입주와 전입신고의 동시구비를 요구하는 바, 입주는 먼저하고 전입신고를 한 경우 또는 전입신고는 했는 데 주택인도를 나중에 받은 경우 그 기간사이에 저당권이 설정되어 후일 임차주택이 경매로 인해 경락인에게 소유가 넘어갈 때 임차인은 그 경락인에게 대항력을 가질 수가 없다. 왜냐면 저당권 설정시 일부가 결여되어 대항요건을 갖추고 있지 않았기 때문이다.

7) 임차하기 전 임차주택에 가등기가 되어 있는 줄 모르고 후일 입주와 전입신고를 마친 경우 가등기에 기하여 본등기를 할 때는 임차인은 대항요건을 갖추고 있어도 새로운 소유자의 명도요구에 따라 퇴거해야 한다. 다만 임차인의 전세보증금은 전임대인에게 돌려 받을 수 있을 뿐이다.

8) 임차인이 주민등록을 일시적으로 이전했다가 다시 전입신고를 한 경우 그 사이 저당권이 설정되어 경매가 실시될 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 주장할 수 없다.

9) 가압류등기가 된 주택을 임차하여 대항요건과 확정일자를 받아 둔 경우 경매가 실시될 때 임차인은 경락인에 대항할 수 없고 다만 경락대금에서 가압류채권자의 채권액과 안분하여 평등하게 배당받을 수 있다. 보호를 받지 못 한다.




1) '대항력을 지니고 있다'라는 것은 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 한 경우는 그 다음날부터 임대인뿐만 아니라 제 3자에 대해서도 임대차관계를 주장할 수 있다는 것을 의미한다. 따라서, 임차한 주택이 양수인(새 집주인등)에게 양도되더라도 임차기간 동안 임차인은 계속 거주할 수 있고 또한 임차기간 만료시에는 전세보증금을 양수인에게 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것이다.
이는 임차주택이 매매,증여,상속,경매,공매에 의한 원인뿐 만 아니라 미등기인 무허가건물을 사실상 양도한 경우에도 포함되나, 주택인도와 전입 전에 이미 그 주택에 저당권,가압류,가등기등이 설정되어 있으며 이 원인으로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 대항력을 실행할 수 없다는 것을 잊어서는 안된다.

2) 임대인의 동의를 얻어 대항력이 있는 임차인으로부터 임차권을 양도(전대차)받기로 했으나, 그 사이 저당권이 설정되어 위 원인으로 인해 경매가 실시되는 경우에는 새로운 임차인(전차인)은 종전 임차인의 주민등록 퇴거일부터 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고가 되어 있고 주택을 인도받았으면 경매로 인해 경락이 되더라도 임차주택 경락인에게 종전 임차인이 갖고 있던 대항력을 계속하여 주장할 수 있다. 따라서 새로운 임차인은 경락인에게 보증금 반환이 있을 때까지 주택을 비워줄 필요가 없다.

3) 임차인이 대항요건인 인도와 전입신고를 마치기 전에 이미 저당권등이 설정되어 있어 저당권실행을 위한 경매절차가 진행될 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 행사할 수 없다. 그러나, 임차인이 인도, 전입신고와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우는 배당요구를 하여 선순위저당권자의 채무변제를 하고도 남은 배당대금이 있는 경우 후순위권리자 또는 기타 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있기 때문에 임차인은 확정일자를 반드시 받아 둘 필요성이 있다.

4) 가압류된 주택을 양수한 자로부터 임차인이 임차계약을 하여 인도와 전입신고, 확정일자를 받아 둔 경우라도 가압류채권자의 경매실행으로 인해 임차주택이 경락인에게 넘어가는 때에는 임차인은 경락인에게 전세보증금반환을 주장할 수 없다. 이는 소액임차인경우에도 해당된다. 다만 배당실시 결과 잉여금이 있는 경우 가압류주택 양수인에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 전세보증금의 일부를 반환받을 수 있다.

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 그 다음날부터는 제3자에 대하여 효력이 있다고 흔히들 말한다. 그런데, 제3자가 누군지 정확히 모른다. 옆집 아저씬지, 앞집 아줌만지 여기서 '제3자'라 함은 원칙적으로 임대차계약당사자이외의 자를 의미하는 것이다.
그 범위는 1.소유권 취득자 2.용익권 취득자 3. 경락자 4.근저당권자 5.압류채권자등을 말한다.

1.소유권 취득자
임차주택을 취득한 새로운 소유자는 그 소유권 취득의 원인 여하를 불문하고 임차권의 대항을 받게 된다. 즉, 매매,증여등의 법 률 행위뿐만 아니라 경매,공매에 의해 임차주택을 취득한 경우도 임차권을 승계받는다.

2.용익권 취득자 용익권
즉 전세권,임차권,사용차권을 취득한 자를 말한다.

3.경락자
법원경매를 통해 소유권을 취득한 경락자나 국세징수법에 의해 성업공사를 통한 소유권 취득자라도 대항력을 갖춘 임차인에게 임차권의 승계를 거부,부인할 수 없다.

4.근저당권자
저당권 설정보다 먼저 대항요건을 구비한 임차권은 임차주택이 법원경매로 경락인의 소유로 된다 하더라도 대항력이 소멸되지 않는다.

5.압류채권자
금전채권을 회수하기 위하여 강제집행이 개시된 경우에 집행위임,압류명령신청이나 강제경매 또는 강제관리를 신청한 채권자를 말한다.

2. 이용절차
임대차 계약 설정후 임차인이 임대인의 동의 없이 관할등기소나 동사 무소, 공증변호사 사무실에 찾아가 확정일자 인을 받으면 됨.

3. 준비서류
주민등록증, 임대차 계약서 원본

4. 성립 및 효력 요건
가) 주민등록 전입
나) 주택의 점유
다) 임대차 계약서
라) 등기부상 최초 저당권이 1989.12.30 이전에 설정되어 있다면 효력없음.
마) 임대차 계약서, 주민등록 전입일자, 확정일자 중 제일 나중에 기입 된 일자를 기준으로 효력발생, 단 전입일자는 익일부터 효력발생.

5. 확정일자와 전세권의 비교
1) 권리 : 확정일자 →채권, 전세권 →물권
2) 임대인의 동의 여부 : 확정일자 →필요없음. 전세권 →임대인의 동의필요. (물권설정)
3) 배당금액 : 확정일자 →토지, 건물을 합한 금액, 전세권 →토지 또는 건물에 물권이 설정된 경우만 해당.
4) 배당순위 : 확정일자와 전세권은 배당순위가 동일.

6. 경매가 신청된 경우 배당요구 및 권리 신고서 제출기한
경매가 신청되면 법원은 임차인에게 낙찰허가 일까지 해당 경매계에 제출해야 배당을 받을수 있다.
이때 주의해야 할 것은 경매 기일에 최고가 매수인이 선정되고 그로부터 7일후에 낙찰허가가 선고되는데 낙찰허가 여부는 세입자에게 통보되지 아니하고 법원 게시판에 공된다는 점임.
- 신청서류
가.권리신고 및 배당요구 신청서
나.주민등록등본 1통 (전입일자 확인이 가능한 것)
다.임대차 계약서 사본 1통

7. 임차인이 배당받기 위한 서류
경락이 된후 일반적으로 1개월후에 잔금 지급일이 지정되고 잔금지불후 2주정도에 배당 받을수가 있는데 임차인이 제출해야할 서류는 다음과 같음.
- 제출서류
가) 전세 계약의 원본
나) 주민등록등본 1통 (최초 전입일자 확인이 가능한 것)
다) 낙찰자 인감증명서 1통
라) 낙찰자 명도 확인서 1통




(1) 임대차계약서상의 확정일자란 의미는 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 임대차계약서상의 여백에 장부일련번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는 것으로 만일 선순위저당권이 있는 임차인이 확정일자를 받아두지 못하면 후일 경락인에게 대항할 수 없고 소액임차인이 아닌 한 배당요구를 할 수 없다. 하지만 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자 및 기타 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.

(2) 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 담보권자와의 우선순위결정은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단한다. 즉 대항요건은 인도와 전입신고를 갖춘 날의 익일, 확정일자는 그 당일을 기준으로 하고 담보권설정등기는 등기접수일을 기준으로 한다. 이러한 우선변제순위결정은 임차주택이 경매 또는 공매로 인해 경락인에게 양도될 때만 인정되지 매매,증여 등 법률행위에 의한 경우 인정되지 않는다.

(3) 확정일자를 받아 둔 임대차계약서를 분실한 경우에는 종전 확정일자는 효력이 없다. 왜냐하면 확정일자 부여기관은 단지 임대차계약서상에 확정일자를 찍어 줄 뿐이지, 확정일자대장에 그 임대차계약에 나타난 전세보증금금액, 임대기간등의 계약서의 내용은 기재하지 않기 때문이다. 따라서 확정일자부 임대차계약서를 분실한 경우에는 즉시 계약서를 재작성하여 새로운 확정일자를 부여받아야 할 것이다.

(4) 확정일자를 받아 둔 임차인이 일시적으로 주민등록을 옮겼다가 다시 재전입한 경우에는 새로이 확정일자를 받아 둘 필요는 없으나 그 사이는 우선변제권을 상실했다고 보므로 재전입신고를 한 시점을 기준으로 그 이전에 담보권를 설정한 자에게는 우선변제권이 인정되지 않으며 다만 그 이후의 담보권설정자에 대해서만 인정된다.

(5) 대항요건과 확정일자를 구비한 후 후순위담보권자등으로 인해 경매가 진행될 때 임차인은 경락인에게 첫째 대항력을 주장하여 임대기간까지 거주한 후 만료시 경락인에게 전세보증금 반환을 요구할 수도 있으며 둘째 경매진행 중 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다. 물론 양자택일은 임차인 임의로 결정할 수 있다. 이 경우 임차인이 배당요구를 했는 데 전세보증금 전액을 반환받지 못하는 경우가 발생되더라도 임차인은 경락인에게 전세보증금 전액을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택인도를 거부할 수 있다. 따라서 경매에 임하는 입찰자들은 이러한 임차인을 가장 주의있게 조사해 봐야할 것이며,이를 흔히 '용가리 통배 임차인'으로 비유하고 있다.

(6) 대항요건과 확정일자를 구비한 최종시점과 저당권설정등기를 마친 시점이 동일한 날짜인 경우에는 임차인은 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평당배당을 받는다. 하지만 이 경우 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 경락인에게 대항할 수 있으므로 임차인입장으로 봤을 땐 배당요구의 필요성을 느끼지 못 할 것이다.

(7) 전입신고일과 저당권설정등기일이 동일한 날짜인 경우에는 저당권자가 우선하여 변제받을 수 있다. 왜냐하면 인도와 전입신고일은 그 구비요건을 갖춘날 익일부터 효력이 발생하기 때문에 이 경우 저당권설정등기일보다 하루 늦다고 보아야 한다.

(8) 저당권에 우선하는 확정일자부 임차인이 수명이 있는 경우 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 확정일자부 우선순위에 따라 결정된다.

(9) 확정일자를 받은 같은 날에 순위 1,2,3의 저당권이 설정되어 있는 경우 임차보증금액과 피담보채권액에 비례하여 먼저 평등배당을 한 후 저당권자끼리는 선순위 저당권자의 채권액을 만족할 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져가게 된다.